In sintesi
L'immobile non ha un problema di visibilità: ha un problema di conversione. In 19 settimane sul mercato (dal 15 giugno 2026) l'annuncio ha raccolto oltre 3.800 visite dettaglio sui portali, 38 contatti diretti, 45 visite in casa e 3 proposte d'acquisto in sole due settimane dal lancio.
Le proposte arrivate (tra 150.000 e 170.000 €) non si sono trasformate in vendita. Da metà luglio l'interesse si è assestato a circa un decimo del picco iniziale e resta stabile: chi vede l'annuncio lo apre, ma dopo aver letto prezzo, spese e condizioni non chiama.
Le obiezioni raccolte durante le visite si ripetono: spese condominiali, stato dello stabile e lavori da fare, tempi di rogito lunghi, dimensioni della seconda camera.
I numeri sui portali
Su 100 persone che aprono l'annuncio, solo 1 ci contatta: la foto e il titolo funzionano, la scheda completa non convince.
| Indicatore | Immobiliare.it | Idealista | Totale |
|---|---|---|---|
| Comparse negli elenchi di ricerca | n.d. | 10.597 | — |
| Visite alla scheda dell'annuncio | 3.120 | 697 | 3.817 |
| Annuncio salvato tra i preferiti | 62 | 11 | 73 |
| Annuncio nascosto (scartato) | 25 | n.d. | — |
| Contatti (telefonate, email, messaggi) | 31 | 7 | 38 |
| Contatti ogni 100 visite alla scheda | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
Su Immobiliare.it, per ogni 5 persone che salvano l'annuncio, 2 lo nascondono esplicitamente come «non interessante». Su Idealista 6,6 persone su 100 che vedono l'annuncio in elenco lo aprono: un buon livello di attrazione.
Il confronto con la concorrenza
Su Immobiliare.it l'immobile è 33° su 71 annunci concorrenti della zona: a metà classifica, con un divario netto tra quanto attira e quanto converte.
| Classifica di zona (Immobiliare.it) | Posizione su 71 | Lettura |
|---|---|---|
| Clic sull'annuncio | 11° | Ottima: foto e titolo attirano più della media |
| Visualizzazioni | 32° | Nella media: visibilità standard |
| Contatti | 32° | Nella media bassa: chi apre la scheda non chiama |
| Prestazioni generali | 33° | A metà classifica |
Saltare dall'11° posto nei clic al 32° nei contatti significa che gli acquirenti trovano l'annuncio interessante finché non leggono i dettagli: prezzo, spese condominiali e condizioni di vendita sono i dati che fanno la differenza a quel punto.
L'andamento dell'interesse nel tempo
Il lancio ha funzionato: l'interesse è esploso nella settimana dell'Open House, ma dopo il mancato accordo sulle proposte non è più risalito.
Dopo il picco del lancio, l'interesse si è stabilizzato a un decimo
Indice di interesse settimanale: picco 1.560, media da agosto 107
I piccoli rialzi di settembre e ottobre mostrano che c'è ancora domanda, ma l'annuncio è ormai "visto" da chi cerca in zona: senza una novità (prezzo, condizioni, presentazione) difficilmente tornerà ai livelli iniziali.
Il lavoro sul campo: visite e proposte
Dal 15 giugno abbiamo gestito 99 attività sull'immobile, con 45 visite in casa e 3 proposte d'acquisto, tutte arrivate nelle prime tre settimane.
| Attività | Numero |
|---|---|
| Telefonate di richiesta informazioni sull'immobile | 44 |
| Visite in casa | 45 |
| Seconde visite | 1 |
| Prenotazioni Open House | 5 |
| Proposte d'acquisto | 3 |
| Incontro con la proprietà per esaminare le proposte (Zoom) | 1 |
| Totale attività | 99 |
Tappe principali:
- 26 giugno – Open House: oltre 25 visite in un solo pomeriggio, quasi tutte coppie al primo acquisto con mutuo già verificato in banca.
- 27 giugno – 4 luglio – proposte: una coppia di acquirenti senza mutuo propone prima 150.000 €, poi alza a 170.000 €; arriva anche una seconda proposta tramite un collega per un suo cliente.
- 10 luglio – esame delle proposte con la proprietà: nessuna viene accettata.
- Luglio – ottobre: visite regolari (circa 20), ma nessuna nuova proposta. A ottobre ci sono stati nuovi contatti e visite, e alcuni visitatori stanno ancora valutando.
Perché non si vende: cosa dicono gli acquirenti
Gli acquirenti apprezzano la casa, ma rinunciano per costi di gestione, lavori da affrontare e condizioni di vendita.
Le spese condominiali sono l'obiezione più frequente
15 obiezioni annotate negli esiti di visite e telefonate, giugno-ottobre 2026
- Spese condominiali: è il motivo più citato, anche prima della visita. Due persone hanno annullato l'appuntamento appena lette le spese nell'annuncio.
- Stato dello stabile e lavori: chi visita percepisce lavori da fare; una visitatrice ha notato l'infiltrazione in camera, un'altra ha definito lo stabile "troppo vecchio" per 150.000 €.
- Tempi di rogito: la richiesta di 6-12 mesi per il rogito scoraggia chi deve chiudere in tempi brevi, in particolare le coppie con mutuo già deliberato.
- Mercato di riferimento: la maggior parte dei visitatori sono coppie al primo acquisto con mutuo, molto attente alla rata mensile complessiva (mutuo + spese) e alla presenza di lavori da finanziare.
- Prezzo: le proposte reali si sono fermate a 170.000 € e diversi budget dichiarati si collocano nella stessa fascia.